房子“烂大街”但买不起？明年起，国家指出明路，用“4字”透底

房价疯涨？房价下降？说到影响房价涨跌的因素，很多人会认为是“政策”主导，这并不是根本原因，决定房价走势的核心其实是供需关系。想想看，住房价格最抗跌的城市有哪些？当属北上广深，因为这四个城市，是调控力度最大，持续时间最长的城市。在严厉政策下，即便没有昔日的快速上涨，也保持着高位横盘。与此同时，每年都有全国各地的人涌入这里，谁都想挤破脑袋买房，不缺购房者，房价岂有下跌的可能？比如，深圳业主联合涨价的事，有楼盘挂牌将从1200万涨到1500万，连涨几百万的发财梦，结果被住建局一夜间紧急拦停。

这是典型的“撞铁板上”了，趁着抬价闷声发财背后，往往低估了调控的强大力量。相反，如果在西北城市，即便调控措施再宽松，房价再便宜，估计也没人愿意买，又谈何房价上涨呢？所以说，供需关系才是实实在在支撑房价的刚性条件。回溯楼市20年时间，人均住房面积从最初的个位数发展到39平米，城市化水平随之提高，然而，15万亿的成交额，17亿平米的成交量，也让我们看到了“副作用”：2018年末，我国居民杠杆率高达60.4%，与此同时，房屋空置常年维持在20%以上，价格收入比15倍以上，显然楼市开始“消化不良”了，随着2大“症状”不断加深，明年的房价走向也有了答案。

百城库存连续12个月正增长，房子要“烂大街”，老百姓也买不起？

近日，易居研究院发布数据，截止到11月底，百城新房库存总量47359万平米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。值得注意的是，当前库存规模已连续保持12个月增长，各级城市住房存量与去年同期均有不同程度的增长，其中二线城市增速最快，达到6%，一线和三四线分别增速为3.2%和5.7%。具体到城市来看，100个城市有62个库存是正增长状态，靠前的有惠州同比增长89%，柳州73%，青岛65%。所谓“库存”，指的是城市房屋待售面积，库存越高，销售去化的难度就越大。

库存抬升的同时，存销比也发生明显的上调，也就是“去化周期时间”，以月末新房库存面积/近半年成交面积的平均值来计算，今年11月，百城楼市存销比为9.4个月，较上月有明显上升。房说君认为，这也意味着，未来楼市发展将呈现地域性分化，首当其冲的，棚改退市后的中小城市就面临更大压力，在那些人口净流出又单价破万的小城，会成为房价上涨的最大软肋。而对于一二线来说，一有购买力，二有省会的基本面，不必担心房子能不能卖掉的问题。

站在2019与2020的关口，前11月554次的调控，验证今年的楼市已经尘埃落定，那么，明年楼市会不会因为“去化率下降”而发生改变？甚至成为衰落的诱因，其实远非于此。过去几十年，想必大家都心里有数，房子很多，但真正想买房的却买不起。前不久经济学家任泽平在《中国住房存量测算》报告中作出预估，我国城镇的住房数量从1978年的3100万套增加到了2018年的3.11亿套。这个房屋总量够住吗？其实已经足够了，我国现今总人口约是14亿人，如果按70%左右房子是90平米，每套房子入住4到5个人来算，那么3.11亿套的房子数量可以容纳12-15亿人了。

这还没将所有住宅类型囊括在内，要知道，除了城镇商品房外，还存在着大量的非商品房，比如农村的宅基地、小产权房等。有专家预计，这类非商品房的体量非常庞大，大约是商品房的5倍左右，在房地产发展以前，这种房子大行其道，这也是为什么家家户户可以没有车子，但不能没有房子的原因了。这样算起来，所有类型的房子加起来，起码能再多容纳15亿人的数量了，也足以证明“烂大街”的现状。

专家八字直指当前楼市形势，靠谱？国家指了明路，党报用4字透底：供大于求

“供需错配，人地分离。”同样是任泽平说的，也概括了楼市目前的形势。房说君认为，比如市场供应一共100万套房子，而市场需求同样是100万家庭，如果在计划经济时代，这些房子和需求刚好平衡，人人有房住，是非常完美的局面，但是在市场化经济时代，有的家庭经济能力足，有些则暂时跟不上，于是，有钱的就多买了几套，剩下的是0套房产，也就成了市场的刚性需求人群。同样的道理也适用于城市分化上，有数据显示，2010-2015年间，流动人口主要流入一二线城市，随着热门城市净流入的人口翻倍上涨，就算城区再扩张，也承载不了倍数增长的住房需求。

现在的问题是，供应多的城市人口少，供应少的城市太过拥挤，这样是过去几年房价越来越贵的原因，城郊小城市虽然常住人口少，但买房没有限购、限售的调控束缚，加之棚改的推动价格水涨船高，而大城市本来需求就高，库存不多，政策也相对严格，房子也变得越来越值钱。 然而随着房住不炒的持续推进，我国很多城市的供求也发生相应的变化，市场下调的压力也出现持续的态势。前不久，党报发文《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》，用4个字总结了明年楼市的总体供需预测，文中指出随着未来我国楼市的进一步降温，明年起全国市场将会“供大于求”。